のうぢから

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住宅ローン 不動産取得税
住宅ローンの手続きも終了し、
一息つきたいところですが、このままでは不動産取得税でとんでもない額を
納めなくてはいけないので、不動産取得税の軽減措置を申告します。
不動産取得税の軽減措置の申告期限は
不動産取得の日から60日以内です。
----------------------------------------------------------------------
<不動産取得税>
不動産取得税とは不動産を取得した際に課税される税金です。
課税金額 = 固定資産税評価額 × 3%
2,000万円のマンションだと60万円になります。

<不動産取得税の軽減措置>
(1)住宅に対する軽減
対象:床面積要件(50m2以上240m2以下)
控除額:1,200万円(築年数が古いものは減額されます)


(2)土地に対する軽減
(a) 45,000円
(b) 土地1m2当たりの価格(注1)×1/2(*)×住宅の床面積の2倍(200m2を限度)×3%
(注)1m2当たりの価格=住宅の価格/床面積
※(1)と(2)の併用可。
※課税される住宅、土地の価格は固定資産税の評価額で購入額ではありません。
----------------------------------------------------------------------
これによると
(1)住宅が1,200万円以下なら住宅に対する課税金額はゼロ
(2)土地が住宅の床面積の2倍以下の場合には土地に対する課税金額はゼロ
となります。

これ、普通の新築マンションならほとんどがゼロです。(-.-;)y-~~~
申告しなきゃゼッタイ損です。

住宅ローン契約内容詳細(フラット35併用プラン)
現在、居住中のマンションが契約期間満了のため
新築マンションを購入することにしました。

できれば、今のマンションに住み続けたかったのですが
もともと定期借地権付(2年契約)の条件だったので残念ながら断念。
マンション自体、ものすごく気に入っていたので、
別の部屋の持ち主と売買の交渉をしていましたが、
新築時より高い条件で価格を提示されたので交渉がまとまらず。

賃貸や、中古マンションの購入も考えていましたが、
これ!というのに巡り合えず挫折。
そんな訳で、新築マンションの購入になりました。
もちろん現金で払えないので住宅ローン(35年)を組むことに。
詳細は以下の通り。
----------------------------------------------------
申し込み先:播州信用金庫
ローン金額:1950万円
ローン内訳:住宅金融公庫1,450万円(2.801% 35年固定)※1
      ばんしんローン500万円(1.4% 3年固定)※2
繰上げ返済取扱金額:住宅金融公庫100万円から
          ばんしんローン100万円から
繰上げ返済手数料:住宅金融公庫0円
         ばんしんローン21,500円(3年固定期間)
                5,150円(変動金利期間)
※1住宅金融公庫はフラット35
※2ばんしんローンは播州信用金庫のフラット35コンビネーションプランを利用
 ばんしんローン500万円には連帯保証人が必要です。
購入物件:新築マンション
購入金額:2550万円
諸費用:115万円(全部込み)
----------------------------------------------------
できれば、フラット35で1,950万円を組みたかったのですが、
私の申告年収(300万程度)では1,700万円が限度らしい。
播州信用金庫のコンビネーションプランでは
ばんしんローンの最低利用金額が500万円からなので
フラット35は1,450万円になってしまった。

私は個人事業主で節税のため青色申告専従者控除や
青色申告特別控除(65万円)を利用していたので、
申告年収が低くなり、ローンも希望通りには組めませんでした。
住宅ローンを組む個人事業主の方は、節税にも注意、工夫が必要です。

播州信用金庫のフラット35コンビネーションプランの
ローン審査では、まずフラット35の審査に約2週間かかり、
審査に合格した後、ばんしんローンの審査になるので
結構時間がかかります。
私の場合、ばんしんローンの審査が通常2週間かかるところを
3週間かかったので、その後のスケジュールが大変でした。
遅れた理由を担当者に伺っても「わからない」らしい。なんじゃそら。

でも、予定より遅れたおかげで、フラット35の金利が
8月実効金利分(2.951%)から9月実効金利分(2.801%)
になったのでラッキーでした。(;^_^A

住宅ローンの選択基準に金利よりも繰上返済手数料を重要視していたので
まぁまぁ、納得できるローンが組めました。
当面は、利息額の多いフラット35を繰上返済して、
3年後の変動金利の動向を見定めて、繰上返済をしていきます。

来月より420回分割ローンが始まります。
目標は10年で完済。
でも、15年ぐらいかかりそうです。(-.-;)y-~~~